Hansjürgen Möller

Anwaltliche Hilfe im Wohnraummietrecht

Mietverträge über Wohnungen, Gewerberäume oder andere Grundstücke sind auf eine gewisse Dauer angelegt. Die Rechte und Pflichten der Parteien müssen deshalb im Mietvertrag so angelegt sein, dass sie das Vertragsverhältnis zwischen Mieter und Vermieter dauerhaft abbilden. Wir haben hier wesentliche Informationen für Vermieter zusammengestellt und beraten Sie gerne persönlich zu Ihren Rechtsfragen. Folgende Themen haben wir für Sie bereits auf dieser Seite beantwortet. Weitere Informationen finden Sie im Menü links (beispielsweise: Kündigungsmöglichkeiten für Vermieter): Mietvertragsabschluss über eine Wohnung- Was ist zu beachten? Mieterhöhung, insbesondere ortsübliche Vergleichsmiete Modernisierung und Modernisierungsmieterhöhung Zahlungsrückstand/Kündigung/Räumung von zahlungsunfähigen oder zahlungsunwilligen Mieter. Welches Vorgehen ist sinnvoll? Mietinkasso. Eintreibung von rückständigem Mietzins. Wie gehe ich taktisch am besten vor?

Mietvertragsabschluss über eine Wohnung

Gerade im Wohnraummietrecht ist es geboten, bereits im Vorfeld alle eventuellen Regelungen im Mietvertrag aufzunehmen. Anders als im Gewerberaummietrecht kann ein entsprechender Mietvertrag nur in Ausnahmefällen durch den Vermieter gekündigt werden. Darum sollte der Mietvertrag alle notwendigen Klauseln / Öffnungsklauseln enthalten, um auch Veränderungen in der Zukunft rechtssicher umsetzen zu können. Dieses Erfordernis gilt gerade auch für Eigentumswohnungen.
Beispiele :

• Zustand der Mietsache
• Umlage der Betriebskosten
• Kündigungsausschluss
• Kleinreparaturklausel
• Schönheitsreparaturklausel
• Tierhaltung
• Hausordnung
• Staffelmiete
• Lüftungsverhalten
• Untervermietung
• Kaution

Mieterhöhung, insbesondere ortsübliche Vergleichsmiete

Die gesetzlichen Vorschriften zur Mieterhöhung im Wohnungsmietrecht sind für den Vermieter ohne vertragliche Regelung die einzige Möglichkeit, nach einer gewissen Dauer die Miete anzupassen. An die Form und Fristen sowie die Durchsetzungen hat das Gesetz bestimmte Anforderungen gestellt. So ist beispielsweise eine Aufforderung zur Zustimmung zur Mieterhöhung mit der Begründung der Mieterhöhung erforderlich. Stimmt der Mieter nicht zu, muss spätestens 3 Monate nach Ablauf der Zustimmungsfrist Klage gegen den Mieter eingereicht werden. Anderenfalls ist das Mieterhöhungsverlangen hinfällig. In Berlin gibt es jedenfalls nach Ansicht des Senats einen qualifizierten Berliner Mietspiegel. Dieser muss für die Mieterhöhungen dort herangezogen werden. Dennoch gibt es auch außerhalb dieses Berliner Mietspiegels die Möglichkeit, die Miete beispielsweise durch die Benennung von Vergleichswohnungen oder die Einholung von Sachverständigengutachten zu erhöhen.

Modernisierung und Modernisierungsmieterhöhung

Gerade Vermieter von Bestandsimmobilien haben ein Interesse daran, den Wert Ihrer Immobilie kontinuierlich zu steigern. Dabei werden typischerweise auch die notwendigen Modernisierungsmaßnahmen durchgeführt, sei es Wärmedämmung, eine neue Heizanlage oder Ähnliches. Um hier den Mieter zumindest teilweise an den Kosten zu beteiligen, ist eine gute Vorbereitung von Modernisierungsmaßnahmen geboten. Weiterhin kann der Mieter seit 2013 nur noch in Ausnahmefällen der Modernisierung widersprechen bzw. eine Duldung verweigern. Insbesondere ist eine erhebliche finanzielle Belastung kein Grund mehr für die Weigerung (ggf. aber die Mieterhöhung). Wenn die Formvorschriften und Belehrungen des Mieters eingehalten werden, hat der Vermieter 1 Monat nach der ordnungsgemäßen Modernisierungsankündigung Gewissheit über die Einwendungen des Mieters. Damit ist Sicherheit geschaffen, und ggf. kann die Modernisierungsmaßnahme noch umgestaltet werden, wenn dies erforderlich ist.

Zahlungsrückstand/Kündigung/Räumung von zahlungsunfähigen oder zahlungsunwilligen Mietern. Welches Vorgehen ist sinnvoll?

Der säumige Mieter ist für den Vermieter ein erhebliches finanzielles Risiko. Darum ist sowohl bei der Feststellung von Mietrückständen als auch bei der zügigen Durchsetzung des Räumungsanspruchs Sorgfalt geboten. Nur so kann der finanzielle Schaden gering gehalten werden. Es kommt unter Umständen auch die Ausübung eines Vermieterpfandrechts in Betracht. Folgendes Vorgehen ist zu empfehlen:

1. Mahnung
2. Bei entsprechendem Mietrückstand Kündigung, Räumungsaufforderung und Mahnung wegen Mietrückstand
3. ggf. Geltendmachung eines Vermieterpfandrechtes
4. Einleitung einer Zahlungsklage und einer Räumungsklage

Durch unsere Erfahrung können wir Mietrückstände sowie die Räumung so zeitnah wie möglich für Sie durchsetzen und auch in schwierigen Fällen die Räumungsvollstreckung durchsetzen.

Mietinkasso. Eintreibung von rückständigem Mietzins. Wie gehe ich taktisch am besten vor?

Die rechtzeitige Zahlung der Miete und sonstiger Forderungen aus dem Mietverhältnis an den Vermieter ist für jeden Vermieter von besonderer Bedeutung. Gerade bei der Vermietung von Wohnungen kann die verspätete Geltendmachung der Forderungen zu erheblichen Rechtsnachteilen führen. Die Kaution deckt in der Regel höchstens 3 Monatsmieten ab. Alle Schäden an der Wohnung und Mietrückstände, welche darüber hinausgehen, sind bei fehlender Liquidität des Mieters ggf. ein dauerhafter Schaden beim Vermieter. Insofern ist stets Schnelligkeit geboten. Gerade für Nebenforderungen (Nebenkostennachforderung, Modernisierungsmieterhöhung) gilt ferner, dass nur ein rechtskräftiger Titel auch ein Kündigungsrecht begründen kann. In der Regel ist ein gestaffeltes Mahnwesen anzuraten. Etwa 5–10 Tage nach dem Zahlungstermin sollte eine normale vermieterseitige Mahnung an den Mieter gesendet werden mit einer Zahlungsfrist von 1 Woche. Etwa 14 Tage später sollte nochmals ein anwaltliches Mahnschreiben mit Fristsetzung erfolgen. Sollte keine Reaktion erfolgen, kann entweder das Mahnverfahren (nur, wenn eine Reaktion/Verteidigung des Mieters nicht zu erwarten ist) oder das normale Klageverfahren eingeleitet werden. Spätestens 1,5 Monate nach dem ersten Zahlungsausfall sollte ein Klageverfahren eingereicht werden, um Verzögerungen zu vermeiden. Eine Ausnahme gilt lediglich bei Nachforderungen aus Betriebskostenabrechnungen. Wegen der Ausschlussfrist für Einwendungen des Mieters sollte diese Forderung erst 12 Monate nach Zugang der Abrechnung beim Mieter erhoben werden. Voraussetzung ist natürlich eine formell ordnungsgemäße Abrechnung.

Sonstige Informationen

Beispielsweise ist vielen Vermietern unbekannt, dass die Umlage von Betriebskosten, Schönheitsreparaturen oder kleineren Reparaturen im Mietvertrag vereinbart werden muss, weil nach dem Gesetz diese Kosten vom Vermieter zu tragen sind. Falsche oder unklare Regelungen können zu einer unwirksamen Vereinbarung führen und damit erhebliche Konsequenzen für die Wirtschaftlichkeit des Mietvertrages haben. Bei Mietverträgen über Wohnraum gilt dies für Vermieter im Besonderen. Nur unter sehr engen Voraussetzungen ist eine zeitliche Beschränkung des Mietvertrages möglich. Die Konsequenz ist, dass der Vermieter, anders als der Mieter, meist nur unter besonderen Bedingungen das Mietverhältnis beenden kann. Die bessere wirtschaftliche Verwertbarkeit ist in der Regel kein Grund. Vielmehr gilt in Deutschland der Grundsatz der Sozialbindung des Eigentums. Dieser Grundsatz räumt dem Mieter eine dem Eigentümer vergleichbare Rechtsposition ein. Aus diesem Grund sind die Regelungen im Mietvertrag von besonderer Bedeutung. Um hier einen adäquaten Ausgleich zu finden, sind vorausschauende Regelungen unter Berücksichtigung erforderlich.

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Dann sind Sie hier richtig. Rechtsanwalt Möller ist seit längerer Zeit Syndikus und Geschäftsführer Haus- und Grundbesitzer Verein Hann. Münden und Umgebung